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国土部严查保障房供地土地出让收紧

发布时间:2019-08-20 01:07:28 编辑:笔名

  5月12日,国土资源部发布了2011年全国住房用地供应计划,并就近期保障房用地中出现的问题,提出“三严”要求:严禁擅自利用农村集体土地兴建公租房、严肃查处小产权房、严格规范企业利用自有土地兴建保障房。

  《国家周刊》获得的一份相关材料显示:目前,各地在保障房用地“创新”方面,已暴露出一些“苗头性、倾向性”问题。若不及时防范和杜绝,恐影响到正常的土地管理秩序。

  严查保障房供地

  在国土资源部对保障房用地管理要求从严之前,各类“创新”思维、举措已颇为可观。

  鉴于近年来土地增量供应日渐紧张,业内专家呼吁,应建立土地二级流转市场,改变土地供应的垄断格局,以激活大量闲置在企业、集体手中的存量土地,化解城市建设用地供应紧张的矛盾。

  去年6月,住房和城乡建设部牵头7部委,联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。其中,曾提出鼓励各类企业等多主体投资建设公租房。今年初,北京市副市长 在两会期间透露,北京市正在就农村集体土地兴建租赁房进行试点申报。 在接受《财经国家周刊》专访时表示,北京已在4城区开展此项试点工作。同时,企业、园区和科研院所等事业单位利用自有用地建保障房也被予以鼓励。

  《财经国家周刊》了解到,目前已有一些北京市属国有企业拿出手里的工业、仓储、物流用地,向规划、国土等相关部门申请变更用地性质,建设保障房。

  另一些城市保障房用地“创新”行动更显急迫。不请自批、仓促上马者不少。《财经国家周刊》此前曾在华中地区调研保障房建设。某省会城市的保障房用地指标,有超过四分之一来源于企业、工业园区的“自有土地”。这无疑将涉及大批规划变更和用地性质变更。

  这些所谓的“创新”引发了国土资源部的高度关注。相关部门负责人表示,目前一些地方在落实2011年保障性住房建设指标的过程中,出现了借保障房之名违规圈占农村集体土地、销售小产权房等倾向性问题。这位负责人称,5月底,国土资源部将以保障房供地为重点,对此展开抽查。

  诸多迹象表明,在对待保障房用地创新和维护土地管理秩序方面,国土部的上述“三严”态度明显倾向于后者。

  但在“三严”表态的措辞中,又不无回旋余地。

  例如,对于农村集体土地建公租房,国土部除表明“严禁”的总体态度后,又在文件中补充了一段说明:“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的个别直辖市,城市人民政府必须按照控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则,制定试点方案,报国土资源部审核批准后,方可试点。”

  国土资源部土地利用管理司司长廖永林在回答《财经国家周刊》关于北京市的试点方案是否会单独批复时,未置可否,仅表示,对北京市试点方案“高度关注”,且“积极主动推进”。

  北京市国土局局长魏成林在回复《财经国家周刊》的短信中则着意强调,北京市目前申报试点的是集体土地建租赁房而非公租房,“集体土地建公租房是违法的”。

  收紧的背后

  对地方土地创新谨慎叫停的背后,是《土地管理法》的修订工作再度“提速”。知情人士告诉《财经国家周刊》,自2009年6月以来,《土地管理法》修订草案在报国务院法制办的过程中“已经历两轮修改”,“目前基本上是被推倒重来”。

  据这位知情人透露,高层近期的批示意见是,当前《土地管理法》修订工作,应首先着力解决农村集体土地征收补偿等关键性问题。因为此点事关保护农民权益、维护社会稳定大局。

  国土资源部相关负责人告诉,《土地管理法》修订工作是今年部里的几件大事之一。当前国土资源部开展的诸多日常工作都与此有关。例如5月1 日国土部联合财政部、农业部下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》,客观上将为下一步“征地补偿标准”的明确铺垫基础。

  5月19日, 国务院办公厅发出通知,决定立即在全国开展征地拆迁制度规定落实情况专项检查,坚决制止违法强拆行为。“维稳”再次成为当前土地管理主体思路。

  鼓励“招拍挂”创新

  虽然在保障房用地“创新”问题上,国土部态度谨慎,但对于近年来各地已经展开实践的招拍挂土地出让制度创新,国土部则多有肯定。

  5月12日公布的《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》(下称《意见》)中,明确提出要“积极探索‘招拍挂’出让方式的创新”;且对当前出现的4种创新做法给予肯定,分别是:“限房价、竞地价”,“限地价、竞房价”,“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”。

  上述4种创新做法,相应的代表城市分别为天津、深圳、青岛和北京。总体而言,这些创新改变了“招拍挂”制度“价高者得”的游戏规则。后者常被认为是导致近年来开发商非理性拿地、商品房价格高居不下的制度祸根。

  以北京市的“招拍挂”土地出让制度为例。从2010年下半年开始,北京市连续在几块住宅和用地的出让中,尝试竞规划设计方案、竞企业开发资质、业绩和综合财务能力、竞配建保障房面积等综合评标手段,使地块成交价格和溢价幅度降低,阻截了“地王”的复出。

  《财经国家周刊》了解到,早在今年初,“创新和完善‘招拍挂’土地出让制度”曾被作为年度工作重点,列入国土资源部部长(专栏)的工作报告中。随后,国土资源部成立专题调研组,奔赴各地探讨、总结“招拍挂”创新成果。

  国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示,对“招拍挂”制度应该历史地看待。作为市场机制下的一项制度,尽管“招拍挂”存在这样那样的问题,但目前还没有哪种土地出让方式可以替代它。

  国土资源部在发给《财经国家周刊》的相关文件中,进一步强调了“招拍挂”制度的不可替代性,即概括为它的“三公”特性:“公开、公平、公正竞争和诚实信用的市场基本原则”。这份文件还指出,“招拍挂”制度对于“抑制行政权力干预市场,从源头上预防土地出让领域腐败”发挥着至关重要的作用。

  公开资料显示,近年来,国土系统发生的土地大案、窝案,与“行政权力干预市场”密切相关。这也是国土部坚持“招拍挂”制度可以创新、完善但不能废除的一个重要原因。

  廖永林同时表示,目前“招拍挂”制度确实已走到一个需要转折或提升的节点:从过去片面追求土地价格最大化的单一经济目标,向更注重社会、环境和民生等多重目标转型升级。

  正因如此,在国土资源部文件中,《财经国家周刊》发现,除了“完善土地市场机制”等宏观的一般性表述外,还出现了“健全土地宏观调控体系”、“创新和完善有效实现中央调控政策要求的土地出让政策和措施”等此前很少提及的概念。

  一方面,保障房用地创新的“倾向性、苗头性”问题被及时严控;另一方面,土地“招拍挂”制度的渐进式改革又被鼓励和肯定。对于国土资源部前后态度的区别,一位国土部官员表示:创新仍然要以法律为前提。缺乏法律依据的“创新”不能被鼓励。

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